Покупка недвижимости на стадии строительства (первичный рынок) всегда сопряжена с риском недостроя, банкротства девелопера или двойных продаж. Введение эскроу-счетов снизило количество обманутых дольщиков, но не решило проблему полностью. Проверка застройщика перед сделкой — это обязательная процедура для любого покупателя, будь то частное лицо, приобретающее квартиру, или инвестор, выкупающий этаж под офисы. Красивые рендеры и офис продаж в центре города не гарантируют финансовую устойчивость компании. Только глубокий анализ документов и финансового состояния застройщика может дать ответ на вопрос: будет ли дом достроен в срок и с обещанным качеством?
Надежность застройщика определяется не его известностью или количеством рекламы, а качеством его активов, отсутствием судебных исков и соблюдением требований 214-ФЗ. Ошибка в выборе девелопера может привести к заморозке средств на годы или получению объекта с неустранимыми дефектами.
Критерии проверки надежности девелопера
Юристы Ви Эф Эс Консалтинг проводят аудит застройщиков по методике, схожей с банковской проверкой при проектном финансировании. Мы анализируем следующие параметры:
Разрешительная документация на объект
Мы проверяем наличие и действительность:
- Разрешения на строительство (РС). Важно, чтобы срок его действия покрывал заявленные сроки сдачи.
- Прав на земельный участок (собственность или аренда). Договор аренды должен быть зарегистрирован, а срок аренды не должен истекать раньше завершения стройки.
- Проектной декларации и заключения о соответствии (ЗОС) нормам 214-ФЗ.
- Технических условий на подключение к коммуникациям (свет, вода, тепло). Без них дом не введут в эксплуатацию.
Финансовая устойчивость и суды
Анализ бухгалтерской отчетности позволяет увидеть признаки предбанкротного состояния. Мы проверяем кредиторскую нагрузку, наличие задолженности по налогам. Огромное значение имеет судебная история: наличие исков от подрядчиков о неоплате работ, исков от других дольщиков о взыскании неустойки или расторжении договоров — это тревожный сигнал. Также проверяется наличие исполнительных производств в базе ФССП.
- Юридическая помощь в решении проблемных ситуаций
- Консультации юриста онлайн проводятся Пн-Пт, с 10:00 до 18:00 часов
Репутация и история проектов
Один успешный проект не гарантирует успеха второго. Мы изучаем историю сданных объектов: были ли срывы сроков, претензии к качеству, скандалы с обманутыми дольщиками. Анализируются связи учредителей с другими проблемными стройками («клонирование» юрлиц для ухода от ответственности).
Анализ договора долевого участия (ДДУ)
Сам договор также подлежит тщательной проверке. Застройщики часто включают в него условия, ущемляющие права дольщика:
- Навязывание «своей» управляющей компании с завышенными тарифами.
- Ограничение права на взыскание неустойки или расторжение договора.
- Условия о доплате за «лишние» метры при обмере БТИ, но отсутствие возврата денег при уменьшении площади.
- Размытые сроки передачи ключей («в течение 6 месяцев после ввода», а ввод может затянуться).
Риски схем без эскроу
Несмотря на реформу, на рынке остаются схемы продаж через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), предварительные договоры купли-продажи (ПДКП) или вексельные схемы. Эти варианты не защищены законом 214-ФЗ и деньгами на счетах эскроу. Участие в таких схемах несет колоссальные риски, и мы, как правило, не рекомендуем клиентам входить в такие сделки без железобетонных гарантий.
Проверка застройщика перед сделкой от Ви Эф Эс Консалтинг — это ваша уверенность в том, что вы покупаете квадратные метры, а не обещания и судебные перспективы.