Приобретение коммерческой недвижимости — будь то офисный центр, складской комплекс или производственная площадка — является одной из самых капиталоемких и рискованных операций для бизнеса. В отличие от жилой недвижимости, где закон защищает покупателя-физическое лицо, в B2B-секторе действуют жесткие правила: «покупатель, будь осмотрителен» (caveat emptor). Ошибка в проверке титула, неучтенные обременения или скрытые дефекты здания могут привести к потере актива или невозможности его эксплуатации. Профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью бизнес формата — это комплексная услуга, включающая правовой аудит, структурирование расчетов и регистрацию перехода прав, гарантирующая безопасность инвестиций.
Сделка с коммерческой недвижимостью — это не просто подписание договора купли-продажи. Это многоэтапный процесс, который начинается с проверки градостроительного потенциала земельного участка и заканчивается передачей ключей и переоформлением договоров с ресурсоснабжающими организациями. Юрист в этом процессе выступает архитектором безопасности.
Этапы юридического сопровождения
Команда Ви Эф Эс Консалтинг обеспечивает защиту интересов инвестора на каждом шаге:
1. Due Diligence объекта (Правовой аудит)
Мы проверяем чистоту истории объекта (Title Search). Важно выяснить:
- Законность приобретения объекта текущим собственником (особенно если это была приватизация).
- Наличие арестов, ипотеки, аренды и иных обременений.
- Соответствие фактической планировки документам БТИ (выявление самовольных построек).
- Земельные риски: наложение границ, охранные зоны (ЗОУИТ), соответствие ВРИ целям использования.
2. Структурирование сделки
Выбор оптимальной схемы приобретения: прямая покупка актива (Asset Deal) или покупка компании-владельца (Share Deal). Мы анализируем налоговые последствия каждого варианта (НДС, налог на прибыль) и риски наследования обязательств старого юрлица.
3. Подготовка и согласование договоров
Разработка договора купли-продажи (ДКП), предварительного договора (ПДКП) или договора долевого участия (ДДУ). Мы включаем в текст защитные оговорки:
- Заверения продавца об отсутствии скрытых дефектов и прав третьих лиц.
- Условия о порядке освобождения помещений арендаторами.
- Обязанность продавца предоставить полный комплект технической документации.
- Юридическая помощь в решении проблемных ситуаций
- Консультации юриста онлайн проводятся Пн-Пт, с 10:00 до 18:00 часов
4. Безопасные расчеты и закрытие
Мы организуем расчеты через аккредитив, эскроу-счет или банковскую ячейку. Деньги переходят продавцу только после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. Мы контролируем подачу документов и устраняем причины возможных приостановок регистрации.
Специфика разных типов объектов
- Офисные центры. Важно проверить договоры с текущими арендаторами: ставки, сроки, право на расторжение. Покупка здания с невыгодными долгосрочными арендаторами снижает доходность.
- Склады и производство. Ключевой момент — наличие мощностей (электричество, газ) и соблюдение санитарно-защитных зон.
- Земельные участки под девелопмент. Анализ ГПЗУ и ПЗЗ на предмет возможности строительства заявленного объема площадей.
Сопровождение сделок с недвижимостью от Ви Эф Эс Консалтинг — это гарантия того, что вы приобретаете актив, который будет приносить прибыль, а не судебные иски.