Коммерческая недвижимость является фундаментом для многих видов бизнеса, будь то ритейл, логистика или офисная работа. Договоры аренды нежилых помещений, как правило, представляют собой сложные, многостраничные документы, регулирующие долгосрочные отношения сторон. Однако экономическая нестабильность, изменение рыночной конъюнктуры или недобросовестные действия контрагентов часто приводят к конфликтам, разрешить которые мирным путем невозможно. Споры по аренде недвижимости арбитраж рассматривает как одну из самых массовых и сложных категорий дел, требующих от юриста глубокого понимания не только гражданского законодательства, но и технических аспектов эксплуатации зданий, а также нюансов бухгалтерского учета.
В арендных правоотношениях дьявол кроется в деталях договора. Отсутствие четко прописанного порядка доступа в помещение, размытые формулировки о постоянной и переменной частях арендной платы или неверно оформленный акт приема-передачи могут стать причиной многомиллионных убытков. Арбитражный суд оценивает буквальное толкование условий сделки, поэтому защита интересов требует филигранной правовой работы.
Типология арендных конфликтов в арбитраже
Эксперты Ви Эф Эс Консалтинг ежедневно сталкиваются с разнообразными сценариями нарушений прав в сфере аренды. Мы классифицируем споры на несколько ключевых групп, каждая из которых требует своей процессуальной стратегии:
Взыскание задолженности и расторжение договора
Это классический иск арендодателя. Однако дела не всегда просты. Арендаторы часто подают встречные иски, ссылаясь на невозможность использования помещения (отключение света, ремонт фасада, препятствия в доступе). Наша задача — доказать обоснованность начислений, включая переменную часть (коммунальные платежи), и правомерность расторжения договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ. Мы помогаем правильно оформить уведомление об отказе от договора, чтобы избежать обвинений в самоуправстве при ограничении доступа должника в помещение.
Споры о неотделимых улучшениях
Арендаторы часто инвестируют значительные средства в ремонт и перепланировку помещений под свои нужды. При расторжении договора возникает конфликт: арендодатель отказывается компенсировать затраты, ссылаясь на отсутствие письменного согласия на производство работ. В арбитражном суде мы помогаем доказать факт согласования (через переписку, подписание схем, конклюдентные действия) и определяем рыночную стоимость улучшений через судебную экспертизу.
- Юридическая помощь в решении проблемных ситуаций
- Консультации юриста онлайн проводятся Пн-Пт, с 10:00 до 18:00 часов
Изменение арендной ставки
Экономические кризисы заставляют стороны требовать пересмотра условий оплаты. Однако по общему правилу (ст. 451 ГК РФ) изменение обстоятельств (даже пандемия или санкции) не всегда признается судами основанием для изменения договора. Мы разрабатываем правовые конструкции, позволяющие добиться снижения арендной платы, доказывая существенное нарушение условий договора арендодателем или наличие форс-мажорных обстоятельств, делающих использование объекта невозможным.
Обеспечительный платеж и возврат помещения
Один из самых острых моментов — выезд арендатора. Арендодатели часто удерживают обеспечительный платеж (депозит), предъявляя претензии к состоянию помещения (нормальный износ vs повреждения). Мы защищаем интересы обеих сторон:
- Для арендодателей: фиксируем дефекты актами, проводим оценку ущерба и взыскиваем стоимость восстановительного ремонта.
- Для арендаторов: доказываем, что ухудшение состояния имущества произошло в рамках естественного износа (ст. 622 ГК РФ) и добиваемся возврата депозита с процентами за пользование чужими денежными средствами.
Признание договора незаключенным или недействительным
Иногда единственным способом выйти из кабальной сделки или защитить актив от рейдерского захвата является оспаривание самого договора. Основаниями могут служить: отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора, подписание неуполномоченным лицом, отсутствие существенных условий (четкого описания объекта аренды). Мы проводим глубокий аудит сделки и находим правовые пороки, позволяющие аннулировать договоренности.
Споры по аренде недвижимости арбитраж решает на основе сухих фактов и документов. Юристы Ви Эф Эс Консалтинг помогут собрать доказательную базу, провести необходимые экспертизы и отстоять ваши коммерческие интересы, минимизируя потери от конфликта.