Сделки с недвижимостью традиционно относятся к категории высокорисковых. Высокая стоимость активов привлекает мошенников, а запутанное земельное и градостроительное законодательство создает почву для непреднамеренных ошибок, которые могут привести к потере права собственности или невозможности использования объекта. Юридический дью дилидженс недвижимости — это процедура глубокой правовой проверки объекта и прав на него, которая выходит далеко за рамки получения свежей выписки из ЕГРН. Это историческое расследование, цель которого — убедиться, что здание или участок «чисты» перед законом, не имеют скрытых обременений и могут быть использованы инвестором для реализации его бизнес-целей (например, строительства жилого комплекса или эксплуатации торгового центра).
Покупка недвижимости без качественного аудита (Title Search) чревата не только потерей денег, но и многолетними судебными тяжбами. Риск виндикации (истребования имущества) сохраняется в течение трех лет (а иногда и дольше) с момента сделки. Кроме того, существует риск признания постройки самовольной, что влечет за собой обязанность по ее сносу за счет собственника.
Основные блоки проверки недвижимости
Эксперты Ви Эф Эс Консалтинг проводят аудит по следующим критическим направлениям:
История перехода прав (Титул)
Мы восстанавливаем цепочку сделок на глубину 10-20 лет. Важно проверить, как объект выбыл из государственной собственности (приватизация), были ли соблюдены права предыдущих собственников, супругов, наследников или акционеров (одобрение крупных сделок). Если в цепочке будет найдена ничтожная сделка, все последующие переходы прав могут быть аннулированы судом.
Земельные отношения и градостроительство
Здание без земли — это нонсенс. Мы проверяем права на земельный участок (собственность или аренда), его категорию и вид разрешенного использования (ВРИ). Ключевой момент — анализ градостроительных ограничений (ГПЗУ). Попадает ли участок в охранные зоны (ЗОУИТ) газопроводов, линий электропередач, объектов культурного наследия или водоохранные зоны? Эти ограничения могут сделать строительство невозможным или существенно сократить полезную площадь застройки.
Легальность постройки
Мы сверяем фактическое состояние объекта с данными БТИ и Росреестра. Расхождения в площадях, наличие незарегистрированных пристроек, надстроек или перепланировок — это признаки самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ). Покупка такого объекта — это покупка билета на войну с администрацией города, которая может потребовать сноса «самостроя».
- Юридическая помощь в решении проблемных ситуаций
- Консультации юриста онлайн проводятся Пн-Пт, с 10:00 до 18:00 часов
Арендные отношения и обременения
Если объект приобретается как арендный бизнес (ГАБ), мы проводим аудит договоров аренды. Насколько они выгодны? Есть ли у арендаторов право на односторонний выход? Зарегистрированы ли долгосрочные договоры? Мы ищем скрытые обременения, которые не всегда видны в ЕГРН, например, права третьих лиц на проживание или судебные аресты, наложенные в рамках уголовных дел.
Результат проверки: отчет и рекомендации
По итогам юридического дью дилидженс недвижимости клиент получает заключение, в котором содержатся:
- Описание выявленных рисков с оценкой вероятности их реализации (высокая, средняя, низкая).
- Рекомендации по устранению дефектов до сделки (например, узаконивание перепланировки силами продавца).
- Предложения по структурированию сделки (использование аккредитива с условием раскрытия после регистрации, титульное страхование).
Мы помогаем инвесторам приобретать квадратные метры, а не проблемы. Наша экспертиза гарантирует, что купленная недвижимость станет надежным активом в портфеле, а не источником убытков.