Услуга нужна, когда компания или предприниматель покупает, продаёт или арендует коммерческую недвижимость, сталкивается с оспариванием права собственности, спором с контрагентом или органом власти, либо хочет исключить риски до подписания договора. Юрист по недвижимости проверяет объект и документы, готовит сделку либо выстраивает позицию для суда, снижая вероятность потери актива или денег. Обращаться стоит до подписания предварительных соглашений и внесения авансов — на этом этапе ошибки обходятся дешевле всего исправить.
Что входит в услугу
- Юридическая проверка объекта недвижимости и продавца/арендодателя (due diligence): история переходов права, обременения, аресты, судебные споры
- Анализ и подготовка договоров купли-продажи, аренды, инвестиционных договоров, соглашений о задатке
- Сопровождение сделки от переговоров до регистрации перехода права в Росреестре
- Структурирование расчётов и защита от рисков признания сделки недействительной
- Представление интересов в спорах о праве собственности, границах участков, самовольных постройках
- Взыскание задолженности по арендным платежам и оспаривание односторонних отказов от договора
- Оспаривание кадастровой стоимости и сопровождение споров с органами власти по вопросам недвижимости
Как мы работаем
- Первичная консультация и оценка ситуации — изучаем вводные данные, определяем объём работы и перечень необходимых документов. 1–2 рабочих дня.
- Проверка объекта и документов — запрашиваем выписки, изучаем правоустанавливающие документы, выявляем риски и обременения. Срок зависит от объекта и скорости получения сведений из реестров.
- Подготовка позиции или проекта сделки — для сделки готовим договор и приложения, для спора — правовую позицию, расчёт требований, комплект доказательств.
- Переговоры или досудебное урегулирование — при наличии спора направляем претензию и пытаемся урегулировать вопрос без суда, если это отвечает интересам клиента.
- Сопровождение сделки или судебного процесса — участвуем в подписании, регистрации перехода права либо представляем интересы в суде на всех инстанциях, если дело дошло до разбирательства.
- Контроль исполнения — после сделки или решения суда проверяем фактическое исполнение обязательств и регистрационных действий.
Точные сроки по этапам зависят от сложности объекта, количества собственников, наличия обременений и загруженности судов — фиксируем их после ознакомления с материалами.
Сроки и стоимость
Стоимость зависит от типа объекта, объёма проверки, количества участников сделки, наличия судебного спора и инстанции, в которой ведётся дело. На цену также влияет срочность и необходимость взаимодействия с несколькими госорганами одновременно. Сроки сопровождения сделки и ведения спора существенно различаются: due diligence и подготовка договора занимают меньше времени, чем судебный процесс с несколькими заседаниями и возможным обжалованием. Точную стоимость и сроки рассчитываем после изучения документов по конкретному объекту или делу.
Что понадобится от вас
- Правоустанавливающие документы на объект (договор, свидетельство или выписка из ЕГРН)
- Технический паспорт или технический план объекта, если есть
- Учредительные документы компании-стороны сделки (при участии юрлица)
- Проект договора, если он уже подготовлен второй стороной
- Переписка и документы по спору — претензии, уведомления, акты, платёжные документы (для судебных дел)
- Доверенность на представителя, если сделку или спор ведёт не первое лицо компании
Частые ошибки
- Подписание предварительного договора без проверки обременений — приводит к потере задатка или невозможности зарегистрировать переход права, если объект окажется в залоге или под арестом
- Отсутствие проверки полномочий подписанта со стороны продавца — сделка может быть впоследствии оспорена как заключённая неуполномоченным лицом
- Пропуск сроков на обжалование или подачу претензии — лишает возможности защитить право в суде или существенно осложняет процесс
- Расчёты без привязки к регистрации перехода права — создают риск потери денег при отказе второй стороны от сделки после оплаты
Вопросы и ответы
Нужно ли проверять недвижимость, если сделка проходит через нотариуса?
Нотариус проверяет формальную сторону сделки и удостоверяет её, но не проводит полноценный юридический анализ рисков и историю объекта. Самостоятельная проверка через юриста снижает риски, которые нотариальное удостоверение не исключает.
Можно ли решить спор с контрагентом без суда?
Во многих случаях да, если стороны готовы к переговорам и есть основания для досудебного урегулирования — например, направление претензии с чётко сформулированными требованиями. Если контрагент не реагирует или отказывается урегулировать вопрос, следующий шаг — обращение в суд.
Что делать, если на объект есть обременение, которое всплыло уже после аванса?
Зависит от условий предварительного договора и характера обременения — иногда возможно расторжение с возвратом средств, иногда потребуется судебное разбирательство. Решение принимается после анализа конкретных документов и переписки сторон.
Работаете ли вы со спорами по самовольным постройкам?
Да, такие споры входят в услугу — как со стороны защиты права на объект, так и со стороны оспаривания требований о сносе. Стратегия зависит от статуса земельного участка, разрешительной документации и давности строительства.
