Услуга нужна собственникам жилья и нежилых помещений, арендодателям и наймодателям, у которых арендатор, наниматель или бывший член семьи не освобождает помещение добровольно, а также тем, кого просят выехать и кто хочет уладить конфликт без суда. Обращаться стоит сразу после того, как устные просьбы освободить помещение не сработали, — до подачи иска досудебная стадия экономит месяцы и деньги на госпошлине.
Что входит в услугу
- Анализ правового основания для выселения: истечение срока или расторжение договора аренды/найма (ст. 619, 620, 687 ГК РФ), утрата права пользования жильём бывшим членом семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ), незаконное занятие помещения без документов.
- Расчёт задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и неосновательному обогащению за фактическое пользование помещением (ст. 1102 ГК РФ).
- Подготовка и направление письменной претензии или уведомления о расторжении договора и требования освободить помещение в указанный срок.
- Организация переговоров со второй стороной, при необходимости — процедура медиации по 193-ФЗ с привлечением медиатора.
- Подготовка медиативного или мирового соглашения с конкретным графиком освобождения помещения, порядком передачи ключей и погашения долга.
- Сопровождение фактической передачи помещения: составление акта возврата, фиксация состояния имущества и показаний счётчиков.
- Параллельная подготовка искового заявления о выселении — на случай, если переговоры не дадут результата, чтобы не терять время.
Как мы работаем
- Изучаем договор, правоустанавливающие документы и переписку, определяем основание для выселения — 1–3 дня.
- Готовим и направляем претензию либо уведомление о расторжении договора с указанием срока для добровольного освобождения — 3–5 дней на подготовку и отправку, дальше — срок ответа по договору или разумный срок, обычно 10–30 дней.
- Проводим переговоры или медиативные сессии со второй стороной, согласуем условия освобождения помещения и порядок расчётов — как правило, 1–3 встречи в течение 2–4 недель.
- Оформляем медиативное или мировое соглашение, при необходимости заверяем его нотариально для последующей исполнительной надписи — 3–7 дней на согласование текста.
- Контролируем исполнение соглашения и фиксируем передачу помещения актом — по графику, установленному в соглашении.
- Если договориться не удалось, переходим к подаче искового заявления о выселении в суд — используем уже подготовленный пакет документов, что сокращает срок подготовки иска.
Сроки и стоимость
Стоимость зависит от количества объектов, наличия встречных требований и задолженности, статуса второй стороны (физическое или юридическое лицо), необходимости привлекать профессионального медиатора и от того, потребуется ли параллельная подготовка судебного иска. Досудебный этап обычно занимает от двух недель до двух месяцев — срок сильно зависит от готовности второй стороны идти на контакт. Точную стоимость и сроки по вашей ситуации рассчитываем после изучения документов.
Что понадобится от вас
- Договор аренды, найма или безвозмездного пользования помещением (если он есть в письменной форме).
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на помещение.
- Акт приёма-передачи помещения при заселении, если составлялся.
- Переписка со второй стороной: претензии, ответы, сообщения в мессенджерах.
- Документы о задолженности — счета, платёжные поручения, расчёт долга по аренде и коммунальным платежам.
- Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах — для жилых помещений.
- Паспортные данные физлица или учредительные документы и данные ЕГРЮЛ — если второй стороной выступает организация.
Частые ошибки
- Устная просьба освободить помещение без письменной претензии: нет доказательства попытки досудебного урегулирования, суд может счесть срок для выезда неразумным, разбирательство затягивается.
- Самостоятельная смена замков или отключение коммуникаций без решения суда: риск административной ответственности за самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ) и в отдельных случаях уголовной (ст. 330 УК РФ), плюс встречный иск о возмещении убытков.
- Пропуск обязательного претензионного порядка там, где он предусмотрен договором или законом для споров с участием юрлиц: суд оставляет иск без движения или возвращает его (ст. 135, 136 ГПК РФ, ст. 125–126 АПК РФ), время уходит на повторную подачу.
- Устная договорённость об освобождении помещения без письменного соглашения: вторая сторона не исполняет обещание, доказать факт договорённости нечем, приходится начинать процесс заново.
Вопросы и ответы
Обязателен ли досудебный порядок перед иском о выселении?
Для расторжения договора аренды или найма обычно требуется письменное уведомление второй стороны с разумным сроком на исправление нарушения или выезд (ст. 619, 687 ГК РФ). Для споров между юридическими лицами претензионный порядок по общему правилу обязателен в силу АПК РФ.
Чем медиативное соглашение отличается от обычной договорённости на словах?
Оно оформляется письменно по правилам 193-ФЗ, фиксирует конкретные обязательства и сроки, а при нотариальном удостоверении может быть исполнено принудительно через исполнительную надпись без обращения в суд. Устная договорённость такой защиты не даёт.
Что делать, если арендатор игнорирует претензию?
Дожидаемся истечения срока, указанного в претензии или договоре, фиксируем факт отсутствия ответа и переходим к подготовке искового заявления о выселении — уже с собранным пакетом документов и расчётом задолженности.
Можно ли выселить бывшего члена семьи собственника без суда?
По закону право пользования жильём у него прекращается с прекращением семейных отношений (ст. 31 ЖК РФ), но если человек отказывается выезжать добровольно, потребуется решение суда. Переговоры и грамотно составленное соглашение о сроках выезда позволяют иногда избежать судебной процедуры, но гарантировать это заранее нельзя.