Услуга нужна собственникам бизнеса, топ-менеджерам и семьям, которые покупают квартиру, дом или коммерческий объект за пределами России и хотят закрыть сделку без нарушений валютного и налогового законодательства. Обращаются как перед выбором объекта — чтобы понять правовые риски юрисдикции, так и на стадии подписания договора, когда нужна проверка условий и структурирование расчётов. Особенно актуально, если покупка идёт через иностранную компанию, требует уведомления контролирующих органов или связана с ограничениями на трансграничные платежи.
Что входит в услугу
- Юридическая проверка объекта и продавца (due diligence): статус собственности, обременения, судебные споры, разрешительная документация.
- Анализ применимого права страны покупки и его соотношения с российским регулированием сделки.
- Проверка и согласование договора купли-продажи (или договора о приобретении доли в компании-держателе актива), внесение правок в интересах покупателя.
- Консультация по валютному законодательству РФ: уведомление налоговых органов об иностранных счетах, порядок расчётов через уполномоченные банки, ограничения, действующие для отдельных юрисдикций.
- Оценка налоговых последствий сделки и владения объектом — НДФЛ, отчётность по контролируемым иностранным компаниям, если покупка оформляется на зарубежное юрлицо или траст.
- Подготовка и легализация доверенностей, апостилирование и перевод документов для использования за рубежом.
- Сопровождение расчётов и контроль условий раскрытия средств (эскроу, аккредитив) при удалённом участии клиента в сделке.
Как мы работаем
- Первичная консультация и сбор вводных — 1–2 рабочих дня. Определяем юрисдикцию, форму владения, состав документов.
- Правовой анализ объекта и продавца, изучение проекта договора — обычно 5–10 рабочих дней в зависимости от объёма материалов и скорости ответа продавца или агента.
- Согласование условий сделки и валютной схемы расчётов, подготовка юридического заключения — 3–7 рабочих дней.
- Подготовка и легализация доверенностей и сопутствующих документов — сроки зависят от загрузки нотариуса и апостильной службы, закладываем запас 5–15 рабочих дней.
- Сопровождение подписания и расчётов, включая контроль условий раскрытия платежа — синхронизируется с датой сделки, назначаемой продавцом.
- Пост-сделочное сопровождение: помощь с уведомлением налоговых органов и первичной постановкой объекта на учёт для целей НДФЛ — по факту завершения сделки.
Сроки и стоимость
Стоимость зависит от юрисдикции объекта, формы владения (физлицо, иностранная компания или траст), объёма документов для проверки и того, требуется ли структурирование сделки с нуля или речь идёт о точечной проверке готового договора. Итоговую сумму и сроки называем после изучения документов по конкретному объекту — фиксированная цена без предварительного анализа была бы недостоверной. Ориентировочно весь цикл сопровождения — от первой консультации до завершения расчётов — занимает от трёх недель до двух-трёх месяцев.
Что понадобится от вас
- Проект договора купли-продажи или предварительное соглашение, если уже согласовано с продавцом.
- Правоустанавливающие документы на объект — выписка из реестра, техническая документация, что предоставит продавец или агент.
- Данные о продавце: физическое лицо или компания, при компании — учредительные документы.
- Паспортные данные покупателя и, если покупка через юрлицо, — учредительные документы и структура владения.
- Сведения об источнике средств для расчётов — для целей валютного контроля и комплаенса банка.
- Копии переписки с агентом или застройщиком по существенным условиям сделки, если такая переписка велась.
Частые ошибки
- Расчёты за объект напрямую со счёта, о котором не уведомлена налоговая, — риск штрафа по валютному законодательству и признание операции незаконной.
- Подписание договора без проверки обременений и судебных споров по объекту — риск потери актива или долгих судебных разбирательств в чужой юрисдикции.
- Оформление покупки на иностранную компанию без анализа последствий по контролируемым иностранным компаниям — доначисление налога и штрафы при выявлении незадекларированной структуры.
- Доверенность, оформленная без учёта требований страны объекта — нет апостиля или нотариального перевода, — сделка блокируется на этапе регистрации, теряется время и иногда задаток.
Вопросы и ответы
Можно ли купить недвижимость за рубежом от своего имени, если есть ВНЖ или гражданство России и другой страны одновременно?
Да, гражданство или статус резидента другой страны не отменяет обязанностей по российскому валютному и налоговому законодательству, если вы остаётесь налоговым резидентом РФ. Конкретные обязательства зависят от статуса и требуют отдельной проверки.
Нужно ли уведомлять налоговую об открытии счёта за границей для расчётов?
В большинстве случаев валютные резиденты РФ обязаны уведомлять налоговый орган об открытии счёта в иностранном банке и отчитываться о движении средств. Мы проверяем применимость этой обязанности к конкретной ситуации до расчётов, а не после.
Чем отличается покупка на физлицо от покупки через иностранную компанию?
Покупка через компанию может упростить последующую перепродажу или управление активом, но добавляет обязанности по отчётности о контролируемых иностранных компаниях и может увеличить налоговую нагрузку. Выбор формы зависит от целей владения и требует расчёта на конкретных цифрах.
Вы участвуете в сделке дистанционно или нужен выезд?
Основной объём работы — анализ документов и подготовка заключений — выполняется дистанционно. Присутствие на подписании чаще всего обеспечивается доверенностью, выезд обсуждается отдельно, если того требует специфика сделки.
