Налоги при продаже зарубежной недвижимости
Налоговые резиденты РФ платят НДФЛ с доходов от продажи имущества за границей. Налоговый статус лица определяет его обязанность платить налог. Гражданин проводит в России минимум 183 дня за календарный год: он получает статус налогового резидента.
Налоговые нерезиденты РФ не платят налог с продажи иностранных квартир или домов в российский бюджет. ФНС не требует от них подавать декларацию.
Сравнение налоговых статусов
| Статус продавца | Ставка НДФЛ в России | Требование подать 3-НДФЛ |
|---|---|---|
| Налоговый резидент РФ | 13% или 15% | Подает декларацию |
| Налоговый нерезидент РФ | 0% | Не подает декларацию |
Расчет налога и снижение выплат
Базовая ставка НДФЛ составляет 13%. Доход от продажи превышает 5 миллионов рублей за год: налоговая инспекция применяет ставку 15% на сумму превышения.
Налоговый кодекс дает продавцу право снизить налогооблагаемую базу. Продавец выбирает один из двух вариантов:
- Применить имущественный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей.
- Вычесть подтвержденные расходы на первоначальную покупку объекта.
Налогоплательщик применяет только один вариант для конкретной сделки. Комбинировать методы нельзя.
Продавец полностью освобождается от уплаты налога и подачи декларации при владении недвижимостью дольше минимального срока. Стандартный срок составляет 5 лет.
Зачет уплаченных налогов (СИДН)
Иностранные государства удерживают налог при продаже недвижимости на своей территории. Россия позволяет зачесть эту сумму и избежать двойного налогообложения. Для этого между странами должно действовать соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН).
В 2023 году Президент РФ приостановил действие СИДН с недружественными государствами. ФНС перестала засчитывать налоги, уплаченные в США, странах Евросоюза, Великобритании и других юрисдикциях из этого списка. Продавцу недвижимости в этих странах придется заплатить налог дважды.
Валютный контроль при сделках с недвижимостью
Все граждане РФ остаются валютными резидентами независимо от времени пребывания в стране. Валютное законодательство регламентирует порядок получения денег от иностранных покупателей.
Разрешенные счета для зачисления дохода
Продавец имеет право зачислять валютную выручку от продажи недвижимости только на определенные счета.
- Счета в российских банках.
- Счета в иностранных банках на территории стран ЕАЭС.
- Счета в странах, которые обмениваются финансовой информацией с Россией.
ФНС регулярно обновляет перечень стран с автоматическим обменом информацией. Зачисление денег на счет в стране вне этого списка является административным правонарушением.
Налоговая инспекция штрафует за незаконные валютные операции. Штраф составляет от 20% до 40% от суммы сделки.
Сделки с покупателями из недружественных стран
Продажа недвижимости резиденту недружественного государства требует разрешения Правительственной комиссии. Без этого документа банки блокируют валютные переводы.
Продавец зачисляет средства от таких сделок на специальные счета или подает заявление в Минфин для получения индивидуального разрешения на другой формат расчетов.
Отчетность перед ФНС
Продавец подает декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Срок уплаты начисленного налога истекает 15 июля.
Налогоплательщик прикладывает к декларации договор купли-продажи, банковские выписки и документы о первоначальных расходах. Продавец переводит все иностранные документы на русский язык у нотариуса.
За нарушение сроков подачи декларации ФНС начисляет штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Максимальный штраф достигает 30%.
