Собственники квартир и вилл в ОАЭ, Турции, Грузии и странах Европы получают арендный доход, но не всегда понимают, как задекларировать его в России. ФНС относит такие поступления к налогооблагаемой базе резидента РФ и получает данные о зарубежных счетах через автоматический обмен финансовой информацией (CRS) и базу пограничной службы ФСБ. Ошибка в расчёте налога, просроченная декларация или незамеченная смена статуса резидента оборачиваются доначислениями, пенями и штрафом за незаконную валютную операцию — от 20% до 40% суммы перевода.
Адвокат VFS Consulting берёт на себя расчёт налоговой базы, применение соглашений об избежании двойного налогообложения и подготовку всей отчётности, чтобы собственник не переплачивал налог и не попал под камеральную проверку.
Кому и когда нужна помощь
- Вы сдаёте в аренду квартиру, виллу или апартаменты за рубежом и получаете доход на иностранный счёт.
- Не уверены в своём статусе налогового резидента РФ на конец отчётного года.
- Открыли счёт в банке недружественной юрисдикции и не знаете, положен ли зачёт уплаченного там налога.
- Рассматриваете регистрацию ИП на УСН, чтобы законно снизить налоговую нагрузку с арендных платежей.
- Получили от ФНС запрос по зарубежному счёту или требование пояснить источник поступлений.
Что мы делаем
- Анализируем количество дней пребывания в РФ и определяем статус налогового резидента за отчётный период.
- Пересчитываем арендные платежи в рубли по курсу ЦБ РФ на дату каждой выплаты и формируем налоговую базу.
- Проверяем действие СИДН со страной нахождения объекта и собираем переведённые справки об уплаченном налоге для зачёта.
- Подбираем режим налогообложения — НДФЛ по ставке 13/15% или УСН 6% через ИП — и оцениваем экономию.
- Готовим и подаём декларацию 3-НДФЛ, Отчёт о движении средств (ОДДС) и уведомление об открытии счёта.
- Представляем интересы клиента в ФНС при камеральных проверках и оспариваем необоснованные доначисления и штрафы.
Зачёт налога, уплаченного за рубежом
Возможность зачесть иностранный налог в счёт российского НДФЛ зависит от того, продолжает ли действовать соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) со страной объекта.
| Статус государства | Действие СИДН | Последствия для владельца |
| Дружественные страны (Турция, ОАЭ) | Договоры действуют в полном объёме | Налог можно зачесть в РФ при наличии справки из иностранной налоговой |
| Недружественные страны (Кипр, Испания) | Действие соглашений приостановлено Указом Президента РФ от 2023 года | Собственник платит полный налог за рубежом и 13/15% в России без права зачёта |
Стоимость
Стоимость зависит от количества зарубежных счетов и объектов недвижимости, страны их нахождения, наличия справок об уплаченном за рубежом налоге и объёма работы с ФНС — от разовой консультации по статусу резидента до полного сопровождения камеральной проверки. Точную цену адвокат называет после изучения документов на консультации.
Сроки
Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за отчётным, налог перечислить до 15 июля, Отчёт о движении средств — до 1 июня, а об открытии зарубежного счёта уведомить ФНС в течение 30 дней. Расчёт налога и подготовка декларации у адвоката занимают от 5 до 10 рабочих дней в зависимости от количества счетов и объектов недвижимости.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог в России, если я живу за границей больше полугода?
Нет, если по итогам года вы утратили статус налогового резидента РФ — находились в России менее 183 дней за 12 следующих подряд месяцев. Доход нерезидента от аренды зарубежной недвижимости российским налогом не облагается.
Можно ли сдавать зарубежную недвижимость как самозанятый?
Нет. Налог на профессиональный доход разрешён только для жилых помещений, расположенных на территории России. Сдавать виллу за рубежом через приложение «Мой налог» нельзя.
Как получить вычет за налог, уплаченный за рубежом?
Нужна справка из иностранной налоговой инспекции об уплаченной сумме. Зачёт работает, если СИДН со страной объекта действует в полном объёме. Для стран, где действие соглашений приостановлено указом 2023 года, зачёт не применяется.
Что будет, если не уведомить ФНС об открытии зарубежного счёта?
Валютное законодательство квалифицирует поступление арендных платежей на неуведомленный счёт как незаконную валютную операцию. Штраф составляет от 20% до 40% суммы перевода.
Смотрите также
- Международный налоговый юрист: услуги, цены, структурирование бизнеса
- Соглашение об избежании двойного налогообложения
- 3-НДФЛ по зарубежным счетам: подготовка и подача декларации
- Юрист по налогам на зарубежные счета: консультация для граждан РФ
- Валютный контроль РФ: консультация адвоката по переводам за рубеж
- Структурирование покупки зарубежной недвижимости через SPV: услуги юриста